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08/05/2017 16:56
Le parti comuni in condominio ( art.1117 c.c.)
Le parti comuni in condominio ( art.1117 c.c.) con particolare riferimento al muro di cinta perimetrale.
Mi viene richiesto da un condominio di esprimere un parere in ordine alla suddivisione delle spese riguardo alle opere di consolidamento e/o ristrutturazione eseguite sul muro di cinta nel tratto corrispondente ai cortili di proprietà privata.
Detto muro , è bene precisare, costituisce allo stesso tempo il perimetro del condominio in questione.
Oltre all’atto di acquisto di un condomino mi viene consegnato il regolamento di condominio, il verbale di assemblea straordinaria del 14.11.2015, la planimetria del plesso immobiliare, il preventivo lavori della ditta appaltatrice e n.3 fotografie a colori dello stabile.
In particolare i quesiti sottoposti alla mia attenzione riguardano: 1 ) se il muro di cinta che delimita verso strada il condominio di via Lattuada n. a Milano sia da considerarsi condominiale ; 2 ) se lo è anche in presenza di giardini privati al suo interno e 3) nel caso sia da considerarsi per metà condominiale e per metà privato quali le sentenze della cassazione che possano avvallare una tale decisione.
In un edificio in condominio, diviso per piani, vi sono parti destinate all’uso e al godimento di tutti i comproprietari e parti destinate all’uso e al godimento di un gruppo di essi. Donde la necessità di stabilire quali sono queste parti comuni e quali devono essere dichiarate di proprietà esclusiva o in uso esclusivo.
Il legislatore si è preoccupato di elencare espressamente, all’art. 1117 c.c., le parti che possono essere oggetto di proprietà comune dei diversi piani, sempre che non risulti dal titolo.
Questo significa che in materia di comunanza dei beni ( e quindi di suddivisione delle spese ) è lasciato pieno spazio all’autonomia privata, che può derogare ai criteri di legge, ma ciò deve essere indicato nel titolo, in questo caso nel regolamento di condominio, che viene accettato, se contrattuale, da tutti gli acquirenti con il perfezionamento dei loro atti di acquisto. Si viene quindi a formare un vero e proprio contratto, in itinere si può dire, che sui diritti soggettivi veri e propri non può essere modificato se non all’unanimità dei partecipanti. Ed è indubbio che l’indicazione o meno nel regolamento della comunanza di un manufatto e quindi la sua ripartizione vada ad incidere sui diritti soggettivi fra i condomini, nella sfera dei loro diritti economici e/o patrimoniali.
Il regolamento di condominio di via Lattuada n. , così come l’atto di acquisto sopraindicato, nulla dicono in proposito, per cui, in difetto di un titolo contrario, bisognerà riferirsi ( per il muro di cinta) ai criteri legali e giurisprudenziali , alle presunzioni e alle interpretazioni nella materia specifica che hanno riferimento alla funzione oggettiva del bene e alle sue caratteristiche strutturali , così come esplicitate dalla giurisprudenza:
Cassazione: Sentenza del 12.12.86 n. 7402.
“I muri perimetrali di un edificio, anche se relativi a chiostrine o cortile su cui affaccino solo una parte dei condomini, sono comuni a tutti i proprietari di appartamenti dello stabile in quanto svolgono una funzione di utilità comune, valendo a costituire l'ossatura dell'edificio e come tale, quindi, venendo goduti da tutti i condomini, anche se ovviamente un uso più intenso ne viene fatto da coloro che hanno appartamenti prospicienti su dette chiostrine o cortili: ne consegue, quindi, che alle assemblee che devono deliberare su argomenti interessanti i muri perimetrali devono partecipare tutti i condomini dello stabile e non solo quelli che, per la specifica posizione dei loro appartamenti, traggono da detti muri un particolare vantaggio dalla funzione naturale, sovra indicata, dei muri stessi”.
La comunanza viene qua delineata con la funzione di utilità comune del muro perimetrale, rappresentando l’ossatura della costruzione, pur in presenza di un maggior vantaggio per i condomini più interessati;
Secondo altra e sempre univoca Cassazione "i muri perimetrali dell'edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici" ( Cass. 1978, n. 839, in senso conf. Cass. 2 marzo 2007, n. 4978).
Nella fattispecie la funzione di delimitazione della superficie coperta e della sagoma architettonica che hanno i muri perimetrali rappresentano una presunzione fondamentale di comunanza di detti beni, prevalente rispetto a quei condomini che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva.
Per ultimo si cita una sentenza recentissima dell’aprile di quest’anno nella quale si ribadisce che la presunzione di comunanza di un bene prevale per obiettive caratteristiche strutturali rispetto alla destinazione particolare, che può essere fatta valere solo sulla base di un titolo contrario. Nella massima si esprime un nuovo e diverso concetto di presunzione di comunanza dei muri perimetrali, vale a dire la loro funzione di esistenza e uso delle stesse unità immobiliari ( collegamento strutturale del bene ).
Corte di Cassazione, sentenza n. 7704 del 19 aprile 2016.
“Orbene, ai fini di stabilire se potesse operare la presunzione di comproprietà di cui all'art. 1117 c.c., invocata dalla controricorrente ed avversata dalla ricorrente, va considerato che il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. La richiamata disposizione di cui all'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario”.
[omissis]
“E d'altra parte, deve escludersi anche la dedotta contraddittorietà della sentenza laddove la stessa ha applicato la presunzione di comunione sulla base di presupposti fattuali, quali i muri perimetrali e la copertura, che costituiscono il collegamento strumentale naturale dei beni condominiali, essendo necessari per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà, destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo, per cui la censura proposta non può trovare ingresso in questa sede poiché essa coinvolge - contrastandola, peraltro, con mere asserzioni - una valutazione di fatto operata dal giudice di merito in maniera congrua, logicamente coerente e non inficiata da errori di diritto.
In materia di condominio, infatti, spetta esclusivamente al giudice di merito accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (cfr Cass. 7 maggio 2010 n. 11195)”.
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Il muro oggetto di preventivo dell’impresa partecipa e racchiude molte, se non tutte, delle caratteristiche oggettive e funzionali indicate dalla giurisprudenza riferita.
Rispondendo al fine al quesito postomi e dopo avere analizzato il regolamento di condominio, i lavori di appalto e le fotografie ritengo che per il muro in questione, sia interno che esterno, la relativa spesa debba essere suddivisa fra tutti i condomini in base alla tabella millesimale di proprietà afferendo la relativa spesa al rifacimento di un manufatto che, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, è da ritenersi comune.
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